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綠城中國沖擊1400億銷售額 曹舟南將推事業合伙人

2017/12/12 17:49:43 來源:證券日報 評論

來源標題:沖擊1400億元銷售額曹舟南將推“事業合伙人”

時隔8個月,再見曹舟南。

“現在我能睡著了。”曹舟南告訴記者。

今年3月下旬,在北京一家茶館,彼時,作為宋衛平的接班人,綠城中國的總裁,曹舟南告訴記者,“睡不著”是常態。用他的話講,“只要有一塊地套住,綠城就再也沒有機會了,萬劫不復。”

7個月之后,綠城中國開啟反周期拿地模式,不足兩個月時間里連拿10余幅地,耗資近300億元。僅北京一幅地塊,就將180億元貨值收入囊中。700億元計劃拿地金額已經快花完,每一分錢,曹舟南都花的精打細算,用他的話說,我自己花錢不眨眼,但對公家的每一分錢都很敬畏。

由“初時艱難”,到“恢復元氣”,再到“良性發展”,曹舟花了三年時間。時至今日,曹舟南才放下擔憂,綠城的步伐也更為穩健。他直言,2019年,綠城的銷售規模,利潤規模都將上一個臺階。未來,百億元利潤或許不是夢。畢竟,綠城的代建業務平臺每年至少為集團貢獻12億元利潤,未來規模將遞增。

接下來,曹舟南將再做一件大事,即繼全面預算管理之后,推行事業合伙人制。同時,調整產品線,向60%的項目要利潤,要周轉率。

完成了土地換倉和加倉之后的“千億綠城”,要走的路已然清晰。

逆周期集中拿地補倉

土地補倉,是綠城中國2016年以來便一直扛著的壓力,直至今年四季度,這一壓力才算暫時卸下。

2016年,全國地王頻出,一、二線核心城市典型地王超過50宗,有機構曾統計,高溢價地塊超過330多宗。彼時,綠城的股東結構剛剛穩定,三、四線城市壓了不少貨,賬上的資金不足以支撐綠城去拿高價地。退一步說,即使綠城當時有充裕的資金,曹舟南也不會再拿綠城去冒險。

市場變化給了綠城機會。在曹舟南接手綠城的三年里,以往三、四線城市最難賣的庫存,曹舟南把其換成了790億元現金,這是綠城中國如今現金充裕的重要支撐力,也是能夠瞅準時機,一舉進入逆周期拿地模式的重要砝碼。

但是,曹舟南幾乎忍了一年時間,才下場拿地。這期間,綠城的投資團隊也曾先后到年初較為火熱的一、二線核心城市周邊看地,但終未出手。這期間,多方壓力曾先后造訪,責問綠城為何還不補倉,但曹舟南坦言,最終股東還是很給力,理解也給予支持。

進入今年三季度后,土地市場走向與曹舟南的判斷開始呈現出一致性曲線時,綠城開始在土地市場集中發力,而且多城齊發。其中令業內津津樂道的是,11月初,綠城拿下了北京總價86億元年內總價最貴地塊,而且是以低于綠城的預期拿下的優質土地。為此,曹舟南在北京坐鎮了一個星期。

截至目前,今年綠城在全國已經拿地超過20宗,拿地金額超過600億元。據曹舟南透露,啟動這一波拿地投資周期后,補充的可售貨值超過1265億元。

“在房地產黃金時代,土地款投入與銷售貨值之間產生的配比關系是1:3。如果是好地,配比關系是1:2,但土地紅利消失后,現在北京有些地塊這一配比關系甚至為1:1.3或者1:1.4,這個變化很可怕。”曹舟南解釋道,在地產黃金時代,10億元買來的土地可產生30億元銷售貨值的量,好地花10億元,可以產生20億元銷售貨值,但現在,在北京、深圳這些城市,10億元買的地只能產生13億元銷售貨值,土地紅利已消失。

但是,“我們現在拿的地,哪怕房價下跌30%,仍有抗跌的能力,還有空間。”曹舟南稱,明年,綠城還將拿出700億元拿地,權益拿地金額支出大約占一半。值得一提的是,在曹舟南力推的全面預算管理體制預算下,預計接下來現金流充裕,一旦市場有機會,綠城現在有能力抓住。

提高盈利加快周轉率

土地實現換倉,可售貨量儲備由三、四線城市轉向一、二線城市后,接下來,綠城有意增加對中端產品線的投資,甚至可能會建立中端產品的品牌。

按照曹舟南的設計,綠城的產品線結構將維持“橄欖型”模型,即“二六二”。具體來看,即“20%繼續為綠城品牌做價值,哪怕微虧,我都認了;60%部分是做盈利項目,追求周轉率和盈利空間;剩余20%可以嘗試做第二品級產品,就是在中端產品里做’性價比’最高的產品。”曹舟南如是稱。

調整產品線的背后,是試圖平衡市場環境、財務指標與銷售規模增長的考量。“綠城原來的受眾率太窄,2%的頂端人才買得起綠城的房子,產品精雕細琢,定價太高,投入成本也很高。”曹舟南直言,經歷過三年大調整之后,“在建安成本方面,我們已經可以與中海對標,甚至有些項目比中海還低。”

基于現在擁有的營造能力的優勢,綠城可以適當擴大受眾面,曹舟南計劃把受眾面擴延至5%,這意味著綠城未來將有一批總價比以往高端產品低,’性價比’高的中端產品入市。

不難看出,這是基于居住需求投放的產品,也是能夠換取銷售規模的項目。對于規模的看法,曹舟南也在改變,“不得不承認,規模雖然是虛的,但是意味著行業地位,我也開始重視起來。但是,企業的核心競爭力是產品的營造力,純粹靠資本運營、規模增長,拋開核心競爭力,做得越大,死得越快。這兩年,綠城會將規模穩定在1200億元-1500億元。”

值得一提的是,無論是利潤規模還是銷售規模,其他房企不可比擬的綠城中國獨有的核心優勢則是待建業務,預計今年將創下300億元銷售額,每年拿到的代建費將轉化成純利,預計每年至少12億元。

而對于非銷售型的持有物業的輕資產化,曹舟南已把酒店等持有物業集中起來,組建綠城資產集團,力爭通過金融化、證券化等方式,盤活存量資產,換得低成本資金。

時至今日,綠城的業務已經完全走入正軌。用曹舟南的話,2019年,綠城將迎來“爆發期”。

布局妥當,收獲期將至,令曹舟南操心的,是人才管理和市值管理。

“明年要集聚力量推行事業合伙人制。”曹舟南向記者透露道。

目前來看,綠城的發展已得到各方股東的認可。曹舟南向記者透露,“我與宋總(宋衛平)經常微信交流,尤其在市場波動時”。曹舟南甚至開玩笑稱,“我和宋總現在靠眼神就可以交流”。

看來,對當下綠城的發展,作為主席的宋衛平和劉文生都是滿意的。

(證券日報)

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