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北京高院:因“3·17新政”解除房屋合同一般應支持

2017/12/21 10:21:12 來源:北京日報 評論

昨天,北京市高級人民法院民一庭發布關于妥善處理涉及“3·17新政”的房屋糾紛案件若干問題的會議紀要,明確對于合同訂立后由于“3·17新政”的實施致使合同無法繼續履行的,若當事人要求解除合同,除合同另有約定外,一般應予支持。

2017年3月17日以來,市政府陸續出臺一系列房地產調控新政策(以下簡稱“3·17新政”),這在實現調控目標的同時,客觀上對房屋市場中當事人的權利義務產生一定影響。實踐中,本市法院民事審判庭陸續受理了一批涉及“3·17新政”的房屋糾紛案件。

為正確適用法律、統一裁判標準,市高院民一庭與市住建委、規土委相關部門協商,經充分深入討論,就該類案件審理中的相關法律適用問題,形成《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及“3·17新政”的房屋糾紛案件若干問題的會議紀要》(以下簡稱《紀要》)。

《紀要》明確,對于合同訂立后由于“3·17新政”的實施致使合同無法繼續履行的,屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現。當事人要求解除合同的,除合同另有約定外,一般應予支持。對于已經過網簽的房屋買賣,原則上不認為存在因“3·17新政”導致的履行障礙,但有相關證據表明履行存在政策障礙的,法院應與相關行政主管部門核實后予以認定。

同時,確有證據證明因“3·17新政”導致購房出資的履約成本增加幅度較小,對當事人履約能力不構成嚴重影響的,合同應當繼續履行,當事人一方以此要求解除合同的,不予支持。因繼續履行合同增加的購房出資成本的承擔問題,合同有約定的依合同約定,合同沒有約定或約定不明的,由購買方承擔。合同能否繼續履行的判斷,法院應綜合合同履行程度、成本增加比例、買受人資信情況等因素綜合進行考量。

因“3·17新政”原因導致合同解除后,出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人;當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的,不予支持。開發商將規劃性質為商業辦公類用房出售給個人的,因“3·17新政”原因導致該商業辦公類用房買賣合同解除的,開發商主張房屋貶值損失補償的,不予支持。

買受人在“3·17新政”實施前已經提起訴訟要求辦理房屋過戶登記,符合當時的購房政策條件,案件尚未審結的,對該房屋過戶登記法院可以支持。當事人主張在“3·17新政”相關政策出臺之前已經訂立房屋買賣合同,但不符合“3·17新政”后的購房條件,請求判決繼續履行合同并辦理房屋過戶登記的,原則上不予支持。但如個案中確存在明顯利益重大失衡情形的,法院應函詢相關行政主管部門意見予以確定。

買受人以出售己方名下房屋獲得購房資金方式向賣房人購買房屋,因“3·17新政”原因導致其無法出售房屋獲得資金。買受人以此為由請求不承擔對賣房人的違約責任,法院不予支持。

另外,法院應加強對以虛假訴訟方式規避“3·17新政”的甄別與審查,準確認定當事人間真實意圖。經審查認定構成虛假訴訟的,應當依法判決駁回當事人的訴訟請求,并依民事訴訟法相關規定進行處罰。

(北京日報)

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