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葉檀:到目前為止思考樓市的邏輯 全錯!

2018/3/9 19:50:26 來源:葉檀財經 評論

很多人對未來樓市的思考邏輯都是錯的。

2018年中國發生了一件大事,所有問題的思考邏輯基礎都要改變,以前的經驗和邏輯都不能完全照搬了。現在的問題是,大家還是按以前的邏輯來簡單的推斷未來,低估了房地產政策調控力度和效率。

這屆政府政策的執行力度和效率已經狠狠的教育了市場,感受最深的應該就是期貨大佬葛衛東。

2015年供給側改革后,當時幾乎所有研究員都不相信這個政策,認為需求端都沒起來,供給端改革根本沒用,因此也幾乎沒有人會相信這種政策會給經濟和投資帶來什么影響。

期貨大佬葛衛東也是這樣想的。

從2011年下半年開始到2016年初,期貨市場黑色系價格一路下跌,熊了四年多,當時大家的交易策略就是逢高做空。供給側改革出臺后,很多人仍然沒有改變交易策略。

2016年三、四月份,螺紋鋼大漲,期貨市場的經典戰役打響:“期貨四絕”里的“東邪”、餛飩投資葛衛東百億資金做空;“期貨四絕”里的“南帝”、敦和投資的葉慶軍百億資金做多。

結果葛衛東損失慘重,當時網上還爆出傳聞,葛老大爆倉,急火攻心住院了。

回顧一下大家當初對供給側改革的預期,再想想現在的樓市,你是不是低估了“房住不炒”的理念?

根據這個理念,2017年百余城陸續采取限購、限貸、限商、限售政策,掐斷樓市投機炒房通道,給樓市強行降溫。

同時,中國也正在改革住房制度,推出共有產權房、租售同權等政策。

我們認為,房住不炒理念一定會長期貫徹下去,重要的事情說三遍,長期,長期,長期貫徹下去。我們相信中國樓市的調控決心,也相信樓市政策調控的效率。

房子,除了用來住,還有強烈的金融屬性,以及其他依附價值,比如教育。

把房子的金融屬性剝離,房價會怎樣?一些被人為炒高的房子房價會跌一半。

2018年3月1日,由中鐵置業與碧桂園集團北京區域聯合投資開發的海淀區首個共有產權房項目中鐵碧桂園正式開始為期兩天的選房,約4000戶家庭參與選房。值得注意的是,經過1500戶家庭的參與,中鐵碧桂園的431套房源終于售罄,棄選率高達70%。

當初,通過審核并參與搖號的家庭戶數近3萬戶,共431套房源,約70個人搶一套房。現在,將近70%的家庭棄選。

別說什么資金準備不足,更別說什么押金不退,也別說跟國家共有產權,心里不舒服。這些都不是最主要的,要覺得劃算,錢根本不是問題。

其實,最主要的原因還是,把“房主五年后可以以市場價回購剩余產權,使其轉為商品房,回到市場公開流通”這條政策給刪掉了。

什么意思?這極大的降低了共有產權房屋的流動性,幾乎剝奪了房屋的金融屬性,讓房子的功能回歸本源——居住。

回歸居住功能的房子值多少錢呢? 碧桂園這個樓盤,有人放棄,也有人認購,證明基本可以判定,跟市場價相差無幾,即3.5萬/平米。對比一下,1公里外的全屬性在售樓盤,首創·天閱西三,現在標價8萬元/平米。

租售同權后,房價會受到什么影響呢?會跌一半。

在南京新街口一帶,隔著一條漢中路,秦淮區的石鼓路小區和鼓樓區的怡景花園小區房價相差一倍多。

漢中路北側屬于鼓樓區,路南側屬于秦淮區,而北側的怡景花園小區,正是南京一線名校雙學區房,小學學區為拉薩路小學,初中學區為南京二十九中。

365二手房網站上顯示,怡景花園小區目前二手房掛牌均價為75786元/平;一街之隔的石鼓路小區,學區房相對比較一般,小學為石鼓路小學,目前二手房均價在33818萬/平,房價連怡景花園的一半還不到。

租售同權,房子回歸居住屬性,剝離依附在上面的受教育權,房價就可能跌一半。

這不是說房價馬上腰斬,這跟人民幣匯率一樣,合理價值是一會事,價格是另一回事,但是價格可能會長期偏離價值。

不可否認的是,房價大漲的時代已經過去,但是一線城市和核心二線城市的房子仍然有保值增值功能,三四線城市的房子則風險較大。

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